Банк России принял решение отложить запуск новой системы резервирования для застройщиков до второго полугодия 2027 года. Это решение ставит под угрозу привычные правила игры и предвещает увеличение стоимости кредитов для менее сильных участников рынка.
Что ждет застройщиков
Рынок недвижимости снова оказался в центре внимания после того, как Банк России перенес внедрение новой методики резервирования по кредитам для застройщиков. Изначально запуск планировался на октябрь 2026 года, но теперь игрокам придется ждать до 2027 года. Это изменение сигнализирует о том, что старые правила теряют актуальность, и впереди новая, строже регулируемая система оценки рисков.
Ключевая суть реформы заключается в переходе к проектному подходу. Теперь банки будут оценивать риски каждого проекта индивидуально, с учетом его стадии и специфики. Согласно новой методике, определены четыре основных этапа: инициирование, проектирование, строительство и эксплуатация. На каждом из этих этапов требования к резервам будут варьироваться, а ошибки могут обойтись слишком дорого.
Стратегия и риски
- Инициация проекта: минимальный резерв для опытных застройщиков составит 5%. При задержках проекта на год резерв вырастет на 15%. Отсутствие необходимых прав на землю увеличит резерв еще на 20%.
- Проектирование и строительство: минимальный резерв для кредитоспособных проектов снижается с 1% до 0,1%, но оценка станет более строгой, учитывая маркетинговые и финансовые показатели.
Кроме того, теперь можно рассчитывать резервы по отдельным траншам для разных очередей жилых комплексов, что увеличивает гибкость, но требует от застройщиков большей прозрачности. Банк также принимает во внимание продажи в рассрочку: чем больше их доля и чем слабее поступления, тем выше риски и обязательные резервы.
Будущее рынка
С решениями регулятора уже сегодня сталкиваются сильные и слабые игроки на рынке. Устойчивые проекты с высокими продажами смогут рассчитывать на более доступные кредиты, в то время как менее удачливые компании столкнутся с повышением стоимости финансирования. После недавнего ипотечного бума, многие девелоперы начали искать новые пути для роста и снижения зависимости от кредитных ресурсов.
Впереди ожидают новые значительные изменения, которые могут окончательно разделить рынок. Это шанс для одних укрепить свои позиции, а для других — риск потерять всё. Судя по действиям регулятора, времени для адаптации осталось совсем немного.
